万达退市-万达商业为什么选择从港股退市 回归a股是大势所趋

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1、万达退市-万达商业为什么选择从港股退市 回归a股是大势所趋

3月30日,万达商业发布公告宣称控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为,导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。海外投资者为什么就看不上万达商业呢?

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没错,我们说的就是要从港交所退市的万达商业。3月30日,万达商业发布公告宣称控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为,导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低,港交所和海外投资者也因此受到了普遍的指责:我们万达商业多漂亮的美女啊,要脸蛋有脸蛋,要身段有身段,怎么就不受你们待见呢?你们眼睛瞎了么?

他们的眼睛没有瞎。只不过,内地和海外是两种市场,遵循的是两套不同的审美标准,内地投资者眼中的绝世美女,在海外投资者看来可能只是庸脂俗粉。

傲慢

万达商业私有化的消息出乎所有人的意外。

中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏从2013年起就开始担任万达商业独立董事,今年年初才刚刚因为任期届满而离任。就是这样一位对万达商业知根知底业内专家,也对其私有化完全没有预料到,他称之为“一则令人震惊的消息”。

从万达的表态和业界的分析来看,股价被严重低估是其退市的主要原因。作为中国乃至全球商业地产中的王者,万达商业目前的股价是其管理团队及实际控制人万达集团董事长王健林所不能接受的。

在3月30日万达商业发布私有化公告的当天,其每股股价只有38.8港元,远远低于其48港元的每股发行价和47.6港元的每股净资产。即使在私有化公告发布之后的第二天,万达商业大涨18.43%,报收45.95元/股,但仍在发行价之下,折合市盈率仅4.62倍,而万达集团旗下在a股上市的万达院线,同期市盈率高达79.52倍。好吧,万达院线的行业毕竟不同,可比性不强,那我们就来和a股上的同行业上市公司比——a股上市的万科、绿地的市盈率可也分别高达16.7倍和33.7倍,万达哪里比不上万科、绿地?

“从万达股东角度出发,无论是万达的大股东和小股东,无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。”刘纪鹏在撰文中这样说。

确实难以接受。要知道万达商业目前已经超越了美国西蒙集团成为了全球最大的商业地产公司,每股收益高达6.62元。在内地,我万达商业无论到哪个城市都是当地政府的座上客,当初也是港交所敲锣打鼓把我迎过来的,怎么现在就看不上我了?为什么?凭什么?不说了,掀桌子,不玩了!

偏见

海外投资者为什么就看不上万达商业呢?

“因为海外对房地产认可的模式每一样都与万达商业背道而驰。”对香港资本市场非常熟悉的房地产与金融资深评论人黄立冲这样告诉本刊记者。

海外投资者最认可的是类似喜达屋这种高度依靠运营而不依靠资产来产生价值的模式,甚至是戴德梁行、仲量行这样基本不持有任何资产,仅仅依靠管理和运营来赚钱的模式。显然,万达商业的运营模式和上述这两种模式相去甚远。

万达商业的模式相对而言是一种“重资产”的模式,其一直以来都是以一种‘以售养租’的模式在维持,即以出售物业产生的巨大现金流为支撑,尽可能地维持“只租不售”的物业。

根据王健林年初所作的万达集团2015年工作报告,万达商业2015年的收入为1904.5亿元,其中地产业务合同收入1640.8亿元,租赁收入只有144亿元,也就是说销售收入占到了八成以上,而租赁收入占比还不到一成,是一种不折不扣的重资产模式。

在这种总资产模式之下,万达商业的盈利在海外投资者的眼中就显得很可疑,因为万达商业的利润中的很大一部分来自资产的价值重估。在内地投资者看来这不算是什么,因为中国的房地产市场在过去的十多年里一路向上,几乎没有经历过真正意义上的下跌,所以开发商捏在手里的土地和房子都是金疙瘩,当然是越来越值钱。

但是,海外的投资者并不这样看。在他们看来,资产的增值可能会在市场下跌的时候顷刻间消失。香港投资者记忆犹新的是,2003年sars期间,香港的物业估值相对于1997年下跌60%,而在美国次贷危机期间企业物业估值普遍下跌30%-85%不等,类似这样的情况很可能导致企业一年巨亏过百亿元。

万达商业显然已经意识到了这个问题,正在尝试实施轻资产战略,即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达商业负责,但投资全部由合作者承担,资产归合作投资者,万达与投资方从净租金收益中分成。为了配合这种战略转型转型,王健林已经将2016年的地产销售收入目标进行了大幅下调,从2015年的1640.8亿元下调到1000亿元左右,可谓壮士断腕。

然而,这种决绝依然没有获得海外投资者的认可,万达商业的股价也依然萎靡。花旗银行、美银美林、野村证券等多家研究机构在此之后相继下调万达商业的目标价位。其中,美银美林研报称,万达商业轻资产模式的转型过程将十分颠簸。

黄立冲表示,在目前中国内地三四线城市的购物中心需求已经过剩的情况下,再加上万达商业轻资产战略未见实效,海外投资者是不会给予其高估值的,现在香港市场只愿意给这样的企业3-8倍的市盈率,大部分在3-5倍。因此,从这个角度来看,万达商业的价值并没有被低估。

变数

此处不留爷,自有留爷处!万达商业此时选择私有化退市,倒也不无好处。而其最大的好处,是使万达商业在a股的发行定价拥有了更大的自主权。

2015年9月,万达商业向证监会提交了公开发行申请,计划发行不超过2.5亿新股。没有h股低股价的拖累,万达商业a股ipo定价肯定会更高,上市以后的上涨空间肯定也会更大。可以预见,万达商业在a股的融资额会大增,ipo之后王健林将会稳稳当当地坐住中国首富的宝座,马云们此后恐怕只能干瞪眼了。

在a股的上市排队中,万达商业的位置相对靠后。业内人士分析认为,万达商业既然敢在目前抛出港股退市的消息,显然是在a股上市上有突破。不过,如果万达商业在港交所退市成功,那么其在a股的上市申请书可能要重新修改,重新提交,按照正常的程序,这可能需要长达几年的时间。

但现在说这个可能为时过早,因为万达商业能否顺利在港交所退市还是一个未知数。按照港交所的规定,上市公司退市需要经历一系列的步骤,满足一系列的条件,而其中最关键的一个,就是要召开全体股东大会并获得75%以上股东的支持。

股东大会可能会成为万达商业退市的一道坎,因为按照每股48港元现金的要约收购价,万达商业的投资者,至少是从一开始就投资万达商业的投资者,肯定是不赚钱的,再考虑到时间成本,可能大部分都是亏钱的。如果按照原定的万达商业a+h股的模式,一方面a股的股价会受到h股的拖累,但从另一方面看,h股的股价肯定会受到a股股价的刺激而上涨。也就是说,如果万达商业不从港交所退市,等其在a股上市之后,其h股股价肯定会大幅上涨而使得投资者获益。因此,不愿意万达商业退市的股东肯定大有人在。

2、万达退市-万达商业“被退市”,港股为什么给予其低估值

实际上,a股和h股这两个资本市场的专业度不一样,也因此,对万达的估值也不会一样,按照港股的价值理论,万达的估值是合理的。

主要有三点:第一,港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快,因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力,只是有资源而已,或是大势好,所以资产重估的价值在港股是不认可的;第二,港股是不愿意给通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予价值;第三,港股主要是看一家公司的现金流,如果一家公司能有良好的现金流,才是具有盈利能力的公司。

在海外市场,较为认可的房地产模式是轻资产、重运营+金融,如铁狮门模式,其发展独立的基金作为gp,成为基金管理人,同时具备轻资产的运营能力,通过输出管理,输出服务,从而获得利润,是不依靠资产来赚钱。

有研究报告显示,在国内的一线城市,大多数物业的净租赁收入减去支出后,净租金回报率往往低于3%。这意味着如果投资者用财务杠杆收购资产时,会产生负杠杆效应。而万达的租金回报率只有3%多,这么低的租金回报率,市场是不会给予高估值的。

1、期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的,必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产2%-3%的租金回报率,不足以支持公司的借款利息,形成负杠杆,使非销售业务的运营现金流为负,而且投资物业大量占用了公司的投资现金流,使租金收入无法支付债务支出;

2、高昂的商业地产房产税和租赁税,商业地产出租中缴纳给zf的税费达到租金金额的1/4,这使租金回报率大幅度降低,加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率在3%以下,长期持有商业地产是一项低回报的投资,对资本市场也是不吸引的投资,远低于资本市场期待的6%—7%的租金回报率;

3、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流,在众多消费力较弱的城市低价拿地,开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中,将承受供求失衡的风险,这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下。

4、很多人认为万达“懂zf”,因此土地成本很低,但实际上,低土地成本应该已经反映到万达过去年份的毛利率上,且低土地成本被不断上升的建筑成本、人工成本、运营成本和财务成本蚕食殆尽;

5,万达的低土地成本是因为其选择了很多非主流城市,在三四线城市建造商业物业的成本和在一二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过15%,但是租金回报率却相差几倍,出售的周转速度差很多,价格也可以差1-3倍。也就是说,如果你在不成熟的地方建造商业物业,那么其实真实的成本更高,因为少的只是土地收购的成本和少量的建筑成本,这部分的成本占物业出售成本的不超过一半,但是销售金额和租赁收入单价就差1-3倍。

万达曾计划于a股上市,但后来终止。终止的原因有多种,但其中很大程度上可能是因为其很高的资产负债率难以通过证监会审核。根据最新财报,其2015年负债率为73%,靠加杠杆及满负荷投资的运营模式,显然不会受到港股的认可。

不仅如此,近期,李兆基家族大幅抛售香港地产,伺机出售国内地产;瑞安停止新天地上市,要减持中国地产;李嘉诚据传也在减少投资,香港投资大鳄已对中国的房地产市场持有谨慎态度,更何况是没有现金流的价值重估。

总结

港股对房地产认可的模式每一样都与万达商业的现状背道而驰,港股认可的模式为:

1、价值产生高度依靠运营而非依靠资产,如喜达屋;

2、基本上不持有任何资产,依靠管理和运营输出赚钱,如戴德梁行、仲量联行;

3、往往在开发阶段获取大部分的价值,却不承担大部分的风险,利用资管和无风险的金融杠杆赚钱,如铁狮门,汉斯地产。

因此,万达商业估值偏低是有道理的。

3、万达退市-孙宏斌被贾跃亭害惨了吗?

自接手乐视之后,孙宏斌就隔三差五上了头条。摆在他面前的,是贾跃亭挖下的大坑,尚未消化的万达酒店,以及造血不足的融创中国……

日前,据杂志报道,因乐视网ipo财务造假,参与其ipo的多名发审委委员被采取强制措施。消息人士称,最终名单超过10人。

也真是难为孙宏斌了,既要接万达的盘,还要填补乐视的坑,雪上加霜的是,金融机构早已开始排查融创的金融风险,其上交所的100亿公司债因此终止发行。7月18日,融创一个15亿元的信托项目放款也被紧急叫停。

西墙的窟窿越来越大,东墙还不给拆,孙宏斌这次可真玩不转了。而那些踩雷乐视影业的私募,也难以靠着重组续命了。

乐视网陷退市危机

从4月17日至今,乐视网股价股票至今停牌6月有余,而且目前丝毫没有要复牌的迹象。

如果孙宏斌坚持乐视股票继续停牌,接着运作新的引援或重组事宜,一旦乐视网在此期间ipo造假被坐实,对于乐视网上市公司意味着什么?

自退市新政以来,信披被证监会认定为重大违规或涉嫌犯罪移送经侦追究刑事责任的,都可能引发强制退市。前期的欣泰电气、博元投资等案例可作为初步的参考。

在业内人士看来,尽管机构下调乐视的估值,但是乐视网一旦复牌,估值的下降幅度将远远超出公募基金给出的预期,甚至不排除退市的风险。假如乐视网被强制退市,那么其股价必然会连续跌停,其他投资者或许还有向保荐机构索赔的可能。

蛇吞象难消化

如果说融创接下来全力支援乐视,那资金肯定是够的,但融创今年的大手笔,还有以631.7亿元的代价接下了万达文旅城和万达酒店,其中296亿是万达为融创提供的贷款。

万达说卖资产是为了降低负债率,这个也未必。资产打折卖,负债比率可不会降啊!融创蛇吞象,大家都在降杠杆,上面也在清理杠杆,在宏观收缩的背景下,吃得下也不代表能消化。据传,融创被银行排查,是由融创万达交易引发的。

单看万达出售的13个文旅项目,总投资就在5400亿元上下,后期运营可是需要大把大把的资金。

融创的蛇吞象看着精彩,但收购的钱本身有接近一半是万达借的,根据万达和融创的联合公告,融创还要承担万达文旅的全部贷款!

融创自身的经营现金流不足以支撑动辄上千亿的资金,那么需要跟金融机构融资,一旦,金融机构这个口子被封闭,若是更甚,需要提前还款,这就是多米诺骨牌了。

自身难顾的融创

其实在今年7月,金融工作会议刚结束,第一枪就打响了融创,金融机构开始集中排查融创的资金风险。

当前国家在推进金融去杠杆,一向以激进著称的孙宏斌却在玩命加杠杆。融创中国自去年以来,对外发起的收购案将近20个,总金额超过1300亿元。

相应的,融创负债率飙升。融创2016年年报显示,融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%。

孙宏斌一向又是以作风激进著称,一直以来,他似乎并不在乎负债率过高的问题,反而觉得负债率高的企业才有实力。融创自身的现金流支撑不了这动辄千亿的资金,金融机构的口子又在收缩,孙宏斌嘴上说不在意高负债,心里能不掂量掂量?

要知道孙宏斌当年的顺驰折戟正是被速度击垮,因超常规扩张带来资金链断裂。孙宏斌之前讲老贾不懂得断臂求生,那他现在会不会断臂呢?

吃泡面的人去操心了别吃的是不是正宗的牛肉。

4、万达退市-万达商业退市后原有h股股东怎么办

般来说,私有化进程会受到部分中小股东抵触,核心问题是私有化价格偏低,部分股东会认为不划算。但大股东的表态往往会影响到中小股东的选择。目前形势来看,中国人寿和科威特投资局的支持,将成为万达私有化退市的重要砝码。

但根据条例,交易获得通过需要75%以上的赞成票,而10%的反对票就可使交易流产。一旦被否决,则12个月内不得再尝试。

而万达商业第三大股东贝莱德或许将成为万达商业私有化中的最大阻碍。据悉,贝莱德的持仓多数于2015年第二季度建立,而当时,万达商业的股价为78港元,贝莱德买进的平均价格超过58港元每股,如果万达商业按照目前的方案每股52.80港元进行私有化,那么贝莱德在这次私有化中的亏损数额显然是其不愿接受的。

同时,荷兰apg基金方面也表示,每股52.80港元的报价没有吸引力,所以“对这个私有化计划有顾虑”,其还透露,apg目前尚未决定如何就这笔44亿美元的交易进行投票。

万达商业的大部分股权并未流通,主要掌握在王健林和他的旗舰公司大连万达集团手中。在香港上市流通的股权约占股权总额的14%,而这14%的股权中,有一半掌握在包括och-ziff capital management group llc.在内的11家股东手中。

王健林提出的收购万达商业的交易,一旦做成,将成为香港市场有史以来最大的私有化交易,规模将超过阿里巴巴集团香港上市子公司2012年25亿美元的私有化交易。

5、万达退市-万达已经退市,退市的股票何时还钱呀,有谁知道

股票退市是指上市公司由于未满足交易所有关财务等其他上市标准,而主动或被动终止上市的情形,既由一家上市公司变为非上市公司。

公司如果不是因为破产退市,那么其所持有的股份依然还在,还有价值,有二种情况。一是保持停牌,未来重组在新三板重新上市,二是在新三板(股权转让系统)交易。可以根据市场的交易价格重新买卖股票。其具体流程是:

1、根据规定,退市公司原在交易所流通的股份将由一家具备代办股份转让业务资格的证券公司(主办券商)代办转让,并在45个工作日之内进入代办股份转让系统交易。

2、根据规定,退市公司股东必须先开立股份转让账户(个人股东开户费30元,机构股东开户费100元),并办理股份确权与转托管手续(个人股东确权手续费10元,机构股东确权手续费30元)。个人股东开立股份转让账户时应携带身份证。

3、退市公司在代办股份转让系统挂牌之前,股东应尽快办理股份确权与转托管手续,否则有可能无法赶上在该公司第一个交易日进行交易。退市公司挂牌之后,股东可以继续办理股份确权与转托管手续,但其股份需要经过两个交易日之后方可转让(即三板交易)。

如果公司是破产退市,那么股票将进行清算,股票没有了这个时候股票就没有价值了,也就是投资的钱就没有了。如果在新三板则还可以卖出换钱。

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